Sujet: Les droits et obligations des parties à un contrat de prêt à intérêts et la façon dont le droit protège l’emprunteur immobilier.

En droit français, le contrat se conclut généralement par le seul accord des parties, sans aucune condition de forme. Inversement, certains contrats sont, pour leur validité, soumis à des conditions particulières. Ainsi, le consentement, pour être valable, peut nécessiter d’être formuler par écrit, voire même en la forme notarié. Pour d’autres contrats, appelés contrats réels, la loi exige non seulement l’accord des parties, mais aussi la remise d’une chose au débiteur.
Un prêt à intérêt, autrement appelé prêt de consommation, est un contrat par lequel l’une des parties livre, à l’autre, une certaine quantité de chose. En d’autres termes, ce contrat est conclu entre un professionnel du crédit et un consommateur et se caractérise par la remise d’une somme d’argent, par chèque ou par virement, qui donne lieu à des écritures bancaires.
Les parties à un contrat sont celles qui les personnes qui l’ont signé, par opposition aux tiers qui sont des personnes étrangères au contrat.
L’emprunteur immobilier est la personne qui contracte un prêt immobilier auprès d’une banque dans le but d’acheter un bien immobilier.
Lors de la conclusion d’un contrat de prêt à intérêts, quels sont les droits et obligations des parties et surtout de quelle façon l’emprunteur immobilier est-il protégé?
Nous verrons, dans un premier temps, les droit et obligations respectives des parties à un contrat de prêt à intérêts et, plus précisément, ceux du prêteur, ainsi que ceux de l’emprunteur.
Nous verrons, dans un deuxième temps, les mesures spécifiques de protection de l’emprunteur immobilier à travers le formalisme du contrat de crédit, ainsi que celui du contrat principal.

I) Les droits et obligations respectives des parties à un contrat de prêt à intérêts.
Tout d’abord, le prêteur est tenu de mettre la chose ou la somme à la disposition de l’emprunteur jusqu’à l’expiration du terme convenu. L’emprunteur, quant à lui, peut bénéficier d’une législation spéciale issue, pour l’essentiel, des lois dites « Scrivener I et II », modifiées par la loi dite « Neiertz ».

A) Les droits et obligations du prêteur.
Dans les prêts à intérêts consentis par les professionnels du crédit, un terme est stipulé. L’emprunteur doit avoir remboursé la somme prêtée. Le remboursement peut intervenir en une seule fois au terme fixé. On parle ainsi de « prêt in fine ». il peut aussi intervenir progressivement. Ainsi, l’emprunteur peut rembourser une fraction de la somme empruntée soit chaque mois, soit chaque trimestre ou chaque année.
De plus, l’emprunteur peut être privé de la faculté de rembourser le prêt de façon anticipée.
Le plus souvent, le prêt d’argent est assorti d’un intérêt qu’on appelle parfois « le loyer de l’argent ». du taux de l’intérêt dépend le coût financier réel de l’opération pour l’emprunteur. Il doit être porté clairement à la connaissance de ce dernier. Ainsi, le taux de l’intérêt doit être stipulé par écrit. En réalité, ce n’est pas le seul taux de l’intérêt qui doit être stipulé, mais aussi le taux effectif global, appelé TEG. L’emprunteur doit donc rembourser le capital et payer l’intérêt qui a été stipulé.
Le taux de l’intérêt ne peut pas être fixé librement par le prêteur. La loi met en place un maximum à travers la réglementation relative à l’usure. Ainsi, constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, par les établissements de crédit, pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, tels que définis par l’autorité administrative après avis du Conseil National du Crédit et du Titre.
Ainsi, le taux de l’usure est différent selon la nature du prêt et selon que l’emprunteur est une personne physique agissant pour des besoins privés ou un professionnel. Le taux à prendre en compte n’est pas le taux de l’intérêt stipulé, mais ce qu’il faut appeler le taux effectif global. Pour calculer le TEG, on ajoute, aux intérêts, les frais, commissions ou rémunérations de toutes natures payés par l’emprunteur.
De plus, le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par le Code de la Consommation.
Le prêteur, s’il est un professionnel, a aussi une obligation d’information envers l’emprunteur qui est parfois qualifiée d’obligation de « mise en garde ». les banques sont alors condamnées à des dommages-intérêts qui se compensent partiellement, voire totalement, avec les sommes dues par l’emprunteur dont la dette est ainsi effacée à due concurrence. De même, il y a une obligation de contrôler l’utilisation des fonds par l’emprunteur. C’est donc une obligation pour l’emprunteur.

B) Les droits et obligations de l’emprunteur.
Tout d’abord, l’emprunteur doit payer tout ce qu’il doit en capital et intérêts. Il doit aussi fournir les garanties qui ont été exigées par le prêteur-créancier. L’emprunteur doit respecter le tableau d’amortissement annexé au contrat de prêt et qui prévoit les modalités de remboursement du capital, ainsi que le paiement des intérêts. Il s’agit de la prévision, par le contrat, du paiement, par le débiteur, de mensualités périodiques constantes pendant toute la durée du prêt.
Lorsque des mensualités périodiques constantes sont stipulées, l’emprunteur ne paie quasiment, au début, que des intérêts. La somme empruntée n’est donc remboursée que très progressivement, mais, si le taux de l’intérêt est constant, chaque remboursement diminue la capital de la dette encore dû.
De plus, le capital peut être indexé, c’est-à-dire que le principal à rembourser augmente.
L’emprunteur, qui a payé des intérêts qui n’étaient pas stipulés, ne peut pas en demander le remboursement, ni les imputer sur le capital. Ainsi, comme ces intérêts n’étaient pas dus, leur paiement fait acquérir la somme au prêteur en plus de ce qui lui est dû.
Le débiteur doit permettre au créancier de bénéficier des sûretés qui, contractuellement, conditionnent l’octroi du crédit. Pour les prêts importants, les banques privilégient systématiquement les sûretés réelles. Même si un créancier n’a pas prévu la mise en place de sûretés dans le contrat de prêt, il n’est pas privé de garanties.
Ensuite, l’emprunteur acquiert la propriété des fonds qui lui ont été remis. Il peut donc les utiliser, c’est-à-dire les consommer. L’utilisation des fonds est libre.
S’il éprouve des difficultés à assurer les remboursements et s’il veut éviter que la clause résolutoire lui soit opposée, il peut solliciter des délais de paiement. Mais, le créancier impayé ne pourra ni demander la résiliation du contrat de prêt, ni en poursuivre l’exécution forcée tant que le délai de grâce court. Cependant, il faut que le débiteur exécute les paiements partiels auxquels il a pu être condamné.
Pour finir, l’emprunter a un avantage à payer en respectant l’échéancier prévu au contrat. En effet, le défaut de paiement des intérêts à l’échéance stipulée permet au débiteur de demander des intérêts sur les intérêts échus. L’exigence d’intérêts sur les intérêts échus est habituellement qualifiée d’anatocisme qui peut être conventionnel ou demandé en justice.

II) Les mesures spécifiques de protection de l’emprunteur immobilier.
La réglementation applicable au crédit immobilier est issue de la loi du 13 juillet 1979 dite loi « Scrivener II ». On parle de « consommateur immobilier » qui finance son futur achat à l’aide d’un crédit immobilier qui comporte un contrat principal qui relate les conditions du remboursement anticipé et la défaillance.

A) Le crédit immobilier.
Il sert au financement de l’achat, de la construction, voire de l’agrandissement ou de la réparation d’un immeuble à usage d’habitation qui est principalement visé dès lors que le prêt est proposé par un prêteur habituel. Un établissement de crédit s’engage à faire bénéficier les emprunteurs d’une prorogation du prêt notarié contracté par eux pour parvenir à rembourser un prêt affecté à l’achat d’une maison d’habitation. Le nouveau prêt est consenti pour rembourser celui mis en place lors de l’acquisition. On l’appelle un crédit relais qui est accordé soit dans l’attente d’u autre prêt, soit jusqu’à ce qu’intervienne la vente d’un bien.
La publicité doit préciser l’identité du prêteur, la nature et l’objet du prêt. Si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle précise la durée de l’opération proposée, ainsi que le coût total et le taux effectif global annuel du crédit, à l’exclusion de tout autre taux. Tout document publicitaire ou d’information, remis à l’emprunteur, doit mentionner l’existence du délai de réflexion de 10 jours qui est l’un des aspects essentiels de la protection du consommateur immobilier.
La conclusion du contrat commence par l’envoi d’une offre préalable qui doit mentionner l’identité des parties et cautions, la nature, l’objet et les modalités du prêt, l’échéancier des amortissements et, si le prêt est à taux fixe, le coût total du crédit, les assurances et sûretés exigées, les conditions requises pour un éventuel transfert du prêt et les dispositions relatives au délai de réflexion.
Cette offre, établie par le prêteur, doit être envoyée à l’emprunteur par voie postale. Cet envoi oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception.
Il arrive aussi qu’un emprunteur sollicite plusieurs prêts pour financer une même opération. Chaque crédit est alors consenti sous la condition suspensive de l’octroi des autres.
Pour la conclusion d’un prêt à taux variable, la loi instaure une obligation d’information annuelle portant sur le montant du capital restant à rembourser de façon à faciliter, à l’emprunteur, l’exécution de ses engagements.

B) Le contrat principal du crédit immobilier.
Le lien instauré par la loi entre la conclusion du contrat de prêt et celle du contrat principal est l’aspect essentiel de la protection de l’emprunteur.
Ainsi, nul ne doit s’engager dans un projet d’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation sans avoir la certitude de pouvoir financer cette acquisition et n’avoir accepté le prêt qu’en connaissance de cause, c’est-à-dire après avoir respecté un délai minimal de 10 jours entre la réception d’une offre de prêt et son acceptation.
L’acte d’acquisition est réputé conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt lorsque ledit acte d’acquisition indique que le prix est payé directement ou indirectement, même partielle, à l’aide d’un ou plusieurs prêts. De plus, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir du dispositif protecteur mis en place par la loi Scrivener.
Le remboursement du prêt par anticipation avant le terme prévu est permis. Le remboursement peut être total ou partiel. S’il s’agit d’un remboursement partiel, l’établissement prêteur peut le refuser s’il est inférieur ou égal à 10% du montant total du prêt. Une indemnité peut être demandée à l’emprunteur au moment où le remboursement anticipé intervient. Mais, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle, par le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
En cas de défaillance de l’emprunteur, les indemnités dont il peut être redevable sont limitées. Si le prêteur demande le remboursement immédiat du prêt, il peut exiger le remboursement du capital restant dû, le paiement des intérêts échus et non versés et une indemnité qui ne peut dépasser 7% du capital restant dû et des intérêts échus et non versés, ainsi que des frais taxables.
Lors de la défaillance de l’emprunteur, c’est le Tribunal d’Instance qui est compétent pour accorder des délais de grâce.